Symulator inwestycji w najem
Symulator inwestycji w najem oblicza opłacalność zakupu na wynajem: przepływ pieniężny, rentowności, zadłużenie, ocenę ogólną oraz projekcję na cały okres posiadania. Znajdziesz go w sekcji „Narzędzia”, a następnie „Symulator inwestycji”.
Wszystko przelicza się w Twojej przeglądarce w miarę wpisywania danych: nie ma przycisku „Zapisz”.
Ważne!
Symulacja nigdy nie jest zachowywana. Po opuszczeniu strony lub jej przeładowaniu wszystkie pola wracają do wartości domyślnych.
Użyj „Drukuj” lub „Pobierz”, zanim opuścisz stronę, jeśli chcesz zachować ślad obliczeń.
Zacznij od nowego projektu lub istniejącej nieruchomości
U góry bloku „Nieruchomość” lista „Nieruchomość do analizy” proponuje „Nowy projekt” — pola zawierają wtedy wartości przykładowe — albo jedną z Twoich nieruchomości. Wybór nieruchomości przenosi dane z jej karty: cenę i koszty nabycia, prace remontowe, prowizję agencji, czynsz, opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, wartość rynkową i rodzaj najmu. Wkład własny wynika z zapisanego kredytu; stawka ubezpieczenia kredytobiorcy jest przenoszona tylko wtedy, gdy zapisano ją w procentach.
Brakujące dane są przenoszone jako 0, a zmiana nieruchomości najpierw zeruje wszystkie pola. Na liście są tylko nieruchomości, do których masz dostęp, bez zarchiwizowanych i bez kosza — zobacz Tworzenie, edycja i usuwanie nieruchomości (lokalu).
Wybierz poziom szczegółowości
Trzy zakładki decydują o liczbie wyświetlanych pól: „Początkujący” ogranicza się do podstaw; „Zaawansowany” dodaje remont, umeblowanie, opłaty eksploatacyjne, pustostany, opłaty budynkowe, konserwację, zarządzanie i założenia podatkowe; „Ekspert” dodaje roczną waloryzację czynszu, szczegółowe ustawienia podatkowe, odsprzedaż, projekcję roczną i IRR.
Powrót do niższego poziomu ukrywa pola, ale zachowuje ich wartości: nadal są uwzględniane w obliczeniach.
Uzupełnij założenia
Lewa kolumna grupuje założenia w bloki: „Nieruchomość”, „Finansowanie”, „Przychody z najmu”, „Koszty operacyjne”, „Założenia podatkowe” i „Założenia odsprzedaży”. Pól „Kwota kredytu” i „Rata miesięczna” nie wpisuje się samodzielnie: kredyt to koszt całkowity pomniejszony o wkład własny, a rata zawiera ubezpieczenie kredytobiorcy. „Rezerwa na naprawy” i „Wynagrodzenie za zarządzanie najmem” podaje się w procentach czynszu; „Wartość rynkowa” zastępuje cenę nabycia jako podstawę wzrostu wartości.
Jeśli któraś wartość jest niespójna — zerowa cena nabycia lub zerowy okres kredytu, oprocentowanie powyżej 20 %, pustostany poza zakresem 0–100 %, wkład większy niż koszt całkowity — komunikat „Dane niekompletne lub niespójne” zastępuje ocenę i wskazuje, co poprawić.
Odczytaj wyniki
Prawa kolumna aktualizuje się przy każdym naciśnięciu klawisza:
- ocena od A do F wraz z komentarzem;
- „Miesięczny przepływ pieniężny — po opodatkowaniu”, z przepływem przed opodatkowaniem, przepływem rocznym i wykresem słupkowym na dziesięć lat;
- „Rentowność brutto”, „Rentowność netto” i „Rentowność netto-netto” — każdy kafelek przypomina swój wzór;
- „Czynsz równowagi”, czyli czynsz, przy którym przepływ pieniężny wynosi zero;
- „Łączna kwota inwestycji” i „Wskaźnik finansowania (LTV)”;
- „Wynik ryzyka” w skali 100: zadłużenie, marża przepływu pieniężnego, pustostany i rentowność brutto. Im niższy, tym bezpieczniejsza transakcja.
Na poziomie „Ekspert” dochodzą „Projekcja roczna”, „Szacowana wartość odsprzedaży”, „Zysk kapitałowy netto” i „IRR”.
Jak obliczana jest ocena
A i B: dodatni przepływ pieniężny po opodatkowaniu, przy niskim lub umiarkowanym ryzyku. C: przepływ napięty lub lekko ujemny. D: świadomie przyjęta strata miesięczna. F: mocno ujemny przepływ albo bardzo wysokie ryzyko. Ocena wynika w całości z Twoich założeń — dwa punkty pustostanów więcej czasem wystarczą, aby ją zmienić.
Jak modelowany jest podatek
Blok „Założenia podatkowe” istnieje wyłącznie we francuskiej wersji serwisu. W pozostałych żaden podatek nie jest modelowany: przepływ po opodatkowaniu jest równy przepływowi przed opodatkowaniem.
We Francji „Rodzaj najmu” steruje resztą: „Najem nieumeblowany”, „Najem umeblowany” albo „Brak modelowania podatkowego”. Lista „Forma opodatkowania” dostosowuje się do wyboru — „Micro-foncier (odliczenie ryczałtowe 30 %)” albo „Régime réel (odliczenie rzeczywistych kosztów)”, „LMNP rzeczywisty + amortyzacja” albo „Micro-BIC (odliczenie ryczałtowe 50 %)” — następnie podajesz „Krańcowa stawka podatkowa” i „Składki na ubezpieczenia społeczne”. Poziom „Ekspert” otwiera odliczenia, amortyzację i szczegóły podatku od zysku kapitałowego.
Ważne!
Obliczenie podatkowe jest uproszczonym szacunkiem: zasady zależą od Twojej sytuacji osobistej.
Nie są modelowane ani dopłata od wysokich zysków kapitałowych, ani ryczałty na koszty i remonty, ani strata z najmu przenoszona na kolejne lata, ani limity form ryczałtowych. Przed podjęciem decyzji skonsultuj się z księgowym.
Porównaj dwie nieruchomości
Zakładka „Porównaj” zestawia obok siebie „Nieruchomość A” i „Nieruchomość B”, po trzynaście pól każda, wypełnione wartościami przykładowymi i niezależne od zakładki „Pojedyncza nieruchomość”. Tabela porównuje łączną kwotę inwestycji, kredyt, ratę, przepływy pieniężne, rentowności, czynsz równowagi, LTV, wynik ryzyka i ocenę, a następnie wskazuje „Zwycięzca” wiersz po wierszu.
Sprawdź odporność za pomocą scenariuszy
Zakładka „Scenariusze” trzykrotnie przelicza to, co wpisałeś w „Pojedyncza nieruchomość”: „Ostrożny” (czynsz −5 %, pustostany +2 punkty, koszty +10 %, oprocentowanie +0,5 punktu), „Scenariusz bazowy” (Twoje dane, jedyna karta pokazująca ocenę) i „Najlepszy scenariusz” (czynsz +5 %, pustostany −1 punkt, koszty bez zmian). Dwie boczne karty pokazują różnicę wobec scenariusza bazowego. Inwestycja jest solidna, jeśli scenariusz ostrożny nadal daje akceptowalny przepływ pieniężny.
Wydrukuj lub pobierz symulację
Menu „…” w prawym górnym rogu proponuje „Drukuj”, które otwiera złożoną symulację w nowej karcie, oraz „Pobierz” w formatach Adobe PDF, Word i Open office. Dokument zawiera ocenę, wyniki, Twoje dane, odsprzedaż i projekcję roczną — także z poziomu „Początkujący”.
Eksportowana jest wyłącznie zakładka „Pojedyncza nieruchomość”: porównanie i scenariusze nie. Jeśli któreś pola są niespójne, eksport zostaje przerwany, a błędy są wyświetlane.
